Simulateur de capacité d'emprunt
Combien une banque peut vous prêter selon la règle des 35 % et votre reste à vivre, ou si un prêt précis passe. Gratuit, sans compte.
Votre foyer
Salaires nets avant impôt et autres revenus réguliers, en moyenne par mois (primes annuelles divisées par 12).
Résidence principale, consommation, auto.
Adultes
Enfants à charge
Si vous êtes locataire.
Pension versée, par exemple.
Le nouveau prêt
Hors charges, pour un investissement locatif.
1 à 40 ans.
Souvent 70 %, jusqu'à 80 % selon la banque.
Résultat
Vous pouvez emprunter environ
231 420 €
Limité par la règle des 35 % d'endettement
Mensualité maximum
1 400 €/mois
assurance comprise
Budget avec votre apport
251 420 €
prêt + 20 000 € d'apport
Soit un prix d'achat d'environ 232 797 € dans l'ancien, frais de notaire compris.
Taux d'endettement
- Aujourd'hui
- 0,0 %
- Avec ce prêt
- 35,0 %
Reste à vivre
Passe2 600 € / mois
Il vous resterait 2 600 € par mois, une fois payés les crédits, le loyer de votre logement et vos charges fixes.
Les banques attendent en général au moins 800 € de reste à vivre pour un foyer comme le vôtre (800 € par adulte, 350 € par enfant). C'est une pratique courante, pas une règle officielle.
Le montant des travaux reste une supposition ?
Envoyez les photos du bien : RénoScan chiffre les travaux poste par poste, en 3 minutes. 2 estimations gratuites par an, sans carte bancaire.
Comment c'est calculé
Revenus retenus = revenus nets du foyer par mois (salaires avant impôt, primes annuelles divisées par 12) + 70 % des loyers actuels et attendus (part réglable, les banques retenant en général 70 à 80 %).
Limite d'endettement = 35 % des revenus retenus − mensualités de tous les crédits en cours, y compris ceux des biens loués. Le seuil de 35 % se règle de 20 à 50 % : plus bas pour vous fixer une limite prudente ; au-delà de 35 %, une banque ne peut prêter que dans sa marge de dérogation.
Limite du reste à vivre = revenus retenus − tous les crédits en cours − loyer payé et charges fixes − minimum attendu en général par les banques (800 € par adulte, 350 € par enfant).
La mensualité maximum est la plus basse des deux. Le capital empruntable est la somme dont la mensualité, assurance comprise, égale ce maximum sur la durée choisie.
Sans revenus personnels ni loyers déjà perçus, aucun prêt n'est possible : une banque ne prête pas sur les seuls loyers d'un bien à acheter.
Le prix d'achat indicatif ajoute votre apport, puis en déduit les frais de notaire, environ 8 % du prix dans l'ancien.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la règle des 35 % d'endettement ?
Le Haut Conseil de stabilité financière limite les mensualités de crédit à 35 % des revenus, assurance comprise. Depuis 2022, la règle s'impose aux banques. Elles peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits, dont au moins 70 % sont réservés à l'achat de la résidence principale.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
C'est ce qui reste au foyer chaque mois une fois payés les crédits, le loyer s'il est locataire et les charges fixes. Aucune règle officielle ne fixe de minimum : chaque banque applique sa propre grille. En pratique, les banques attendent en général qu'il reste au moins 800 € par adulte et 350 € par enfant ; c'est ce que le calculateur retient.
La méthode différentielle existe-t-elle encore ?
Non. Le Haut Conseil de stabilité financière l'exclut : les loyers d'un investissement locatif s'ajoutent aux revenus, après une décote, et toute la mensualité compte dans les charges. Le ministre de l'Économie l'a rappelé dans sa réponse à la question écrite n° 11983, publiée au Journal officiel le 28 avril 2026.
Mes loyers actuels comptent-ils ?
Oui. Les banques retiennent en général 70 % des loyers, parfois jusqu'à 80 %, pour tenir compte des mois sans locataire et des impayés. Les mensualités des crédits de ces biens comptent en entier dans les charges.
Sur combien d'années peut-on emprunter ?
25 ans au maximum, ou 27 ans avec un différé de deux ans pour un logement neuf ou de gros travaux. Pour un investissement locatif, 20 ans est une durée courante.
Ce résultat engage-t-il une banque ?
Non. C'est un ordre de grandeur, qui tient compte de la règle des 35 % et du reste à vivre minimum que les banques attendent en général. La banque regarde aussi votre apport, la stabilité de vos revenus et votre gestion de compte.
Autres calculateurs gratuits
Calcul indicatif, vérifié le 8 octobre 2026. Sources : Haut Conseil de stabilité financière, Assemblée nationale, question écrite n° 11983 (réponse au JO du 28/04/2026).